부동산정책개요(~2023)
정부가 21일 새 부동산 대책을 발표했다. 용산·강남3구역을 제외한 전 지역이 규제 해제되고 각종 규제와 세금이 대폭 완화돼 부동산 투자에 대한 관심이 높은 사람이 많다. 부동산 정책이 기존 정책을 어떻게 바꿀지 알려드립니다.
제어 영역
용산·강남3구(서초·강남·송파)를 제외한 모든 구는 규제지역·매매가격상한제 폐지, 비규제지역 다주택자 고액 양도세 면제, 분양가상한제 의무 폐지됩니다. 상당히 밝아집니다. 집을 팔거나 새 집을 사는 것이 그 어느 때보다 쉬워질 것입니다.
구분 기존 변경사항
비규제지역 다주택자 높은 양도세 및 75% 기준세율(6~45%)
단독주택 처분 시 3년간 비과세 유지, 2년간 거주제한구역: 동일
비관제지역 : 3년간 보유
임시 투룸 우대기간 2년, 비규제지역 3년
수도권 주택매매 2~5년 의무거주제 폐지
수도권 전매 제한: 최대 10년
비수도권 : 최대 4년 수도권 : 최대 3년
비수도권 : 최대 1년
중도금 대출 분양가 한도액 12억 원 한도액 없음
특급판매가 한도액 9억원 제한없음
낙찰자의 기존 주택 처분 의무를 2년 이내에 취소
비선점형 가입 요건 노숙자 제한 없음
대출 규제 완화
대출 규제도 대폭 완화됐다. 제한구역에서 15억 원이 넘는 주택을 구입하면 주택담보대출이 불가능했는데 이제는 가능하다. 또한 다세대가 통제권 내 주택을 매입할 경우 주택담보대출을 받을 수 없고 대신 최대 LTV 30%를 받을 수 있다.
구분 기존 변경사항
규제지역 15억원 초과 아파트에 대한 담보대출이 더 이상 불가능하고 대출 지원 범위도 변경된다.
규제 지역의 다주택자에 대한 LTV 대출 한도는 더 이상 불가능하며 30%로 변경됩니다.
LTV 대출 한도는 노숙자와 1명의 차압 압류 주택 소유자 모두에 대해 20%에서 50%로 변경됩니다. 비규제 지역에서는 다주택자 LTV 대출 한도를 60%로 변경한다. 주택 처분을 약속한 비주택 소유자 및 1인 주택 소유자에 대한 LTV 대출 한도는 70%로 변경됩니다.
LTV, DTI, DSR 등 대출 규제 용어와 모기지 한도 계산 방법이 궁금하시다면 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
LTV, DTI, DSR 개념 및 담보 계산 방법
각종 세제혜택
매입세, 양도세, 종합부동산세 등 부동산과 관련된 각종 세금도 완화된다. 특히 다세대 가구의 세금 부담이 절반 수준으로 대폭 줄었다. 또 이전에는 통제권에 2채를 소유한 소유자도 다가구로 집계됐지만 앞으로는 통제권 여부와 상관없이 3채 이상 소유한 사람만 집계된다. 다가족으로서. 또는 규제되지 않은 지역.
▷ 매입세
구분 기존 변경사항
규제 지역의 2주택 소유자 중 8% 1~3%
제한 구역에 3채 이상의 주택을 소유한 사람 12% 6%
규제 완화 지역의 주택 소유자 3명 8% 4%
규제 완화 지역에 4채 이상의 주택을 소유한 사람 12% 6%
▷ 양도세
구분 기존 변경사항
재산 양도세율 70% 1년 미만 보유 시 45%
1~2년 보유 재산의 주택양도세율 60% 기본세율(6~45%)
1년 미만 보유 프리세일권에 대한 양도세율 70% 45%
1년 이상 보유한 분양권 양도세율은 60% 기본세율(6~45%)
규제지역의 토지에 대한 양도소득세 계산법이 궁금하시다면 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
조정 구역 대출 권리에 대한 자본 이득세 계산 방법
▷ 종합부동산세
구분 기존 변경사항
다주택자 기본공제 6억원 9억원
가구당 기본공제액은 11억원, 12억원이다.
과세표준 12억원 미만 및 1인가구 세율 0.6~3.0% 0.5~2.7%
0.6 ~ 3.0% 0.5 ~ 2.7%
1.2 ~ 6.0% 0.5 ~ 2.7%
세율 1.2~6.0% 과세표준 12억원 이상 3주택 이상 1.2~6.0%
인양 및 재건을 위한 안전 진단 기준
30년 이상 된 아파트는 재건축 안전 검사를 받을 수 있습니다. 안전성 평가 점수가 기준 이하인 경우 재건축 신청이 가능하다. 이번에는 안전진단 및 평가 항목에서 생활환경 비중이 높아지고 개보수 허용점수가 완화되면서 개보수 허가를 받기가 어느 때보다 쉬워졌다.
▷ 안전진단 항목 비율
구분 기존 변경사항
구조적 안정성 50% 30%
생활환경 15% 30%
건물 개조 및 시설 노후화 25% 30%
▷ 재건축 판정 점수 기준
판단을 바꾸다
구분 기존 변경사항
인스턴트 리빌드 30점 45점
상태 재구성 35~55분 45~55분
필수 2차정밀안전진단 취소
지금까지 2023년 바뀌는 부동산 정책에 대해 알아보았습니다. 각종 규제와 세금이 대폭 완화되면서 부동산 시장이 회복될 것으로 기대하는 이들이 많다. 금리가 여전히 높고 DSR 규제가 바뀌지 않은 상황에서 실질적인 효과는 미미할 것이라고 믿는 사람들이 적지 않다.